Les dernières actualités

MONTHLY INVESTMENT BRIEF

AVRIL 2021

Depuis quelques semaines, les investisseurs obligataires subissent de légères pertes en capital et s’interrogent sur une remontée plus sensible des taux longs qui impacterait plus significativement les portefeuilles. Cette interrogation est d’autant plus légitime qu’une remontée durable des taux n’aurait pas que des effets sur les marchés actions mais aussi sur le marché immobilier.

Quelle est la taille du marché immobilier mondial ?

Les 90 000 milliards de dollars du marché boursier mondial sont importants. Toutefois, ce chiffre reste plus de trois fois inférieur au marché immobilier mondial évalué à 300 000 milliards de dollars. Les valorisations de l’immobilier peuvent sembler tendues par rapport à d’autres actifs et par rapport aux données historiques. Mais, soyons clairs, le maintien de valorisations aussi élevées pour l'immobilier mondial trouve son origine (du moins en partie) dans le maintien des rendements obligataires à un niveau bas. Si des rendements obligataires plus élevés entraînaient ne serait-ce qu'une baisse de 10 % de la valeur de l'immobilier, cela représenterait une chute de 30 000 milliards de dollars de la richesse mondiale. Une telle impulsion déflationniste, égale à un tiers du PIB mondial, laminerait totalement le choc d’inflation temporaire que nous allons traverser.

Alors faut -il s’inquiéter d’un choc inflationniste, alors que les conséquences d’une hausse des taux sur l’économie mondiale nous entraineraient assez rapidement dans une spirale déflationniste bien plus importante ?

Le vrai risque, c'est l'immobilier

Au cours de la dernière décennie, les loyers immobiliers mondiaux ont suivi globalement le PIB nominal, comme attendu. Mais les prix de l'immobilier ont largement dépassé la vitesse de hausse des loyers. En fait, le prix payé pour ces loyers a fait un bond de 35 %. Cette expansion de multiples de l'immobilier, qui a ajouté 80 000 milliards de dollars à la richesse mondiale - soit l'équivalent du PIB mondial - est essentiellement due à la baisse des rendements obligataires.

Sur le marché immobilier mondial, le segment résidentiel représente 80 % de la valeur. L'immobilier commercial (y compris bureau) représente un peu plus de 10 % et l'immobilier agricole et forestier constitue le reste. Le boom immobilier a surtout été le boom du logement. Étant donné que la plupart des logements sont occupés par leurs propriétaires (hors Allemagne), l'explosion des prix de l'immobilier a augmenté la richesse du citoyen mondial ordinaire bien plus que la hausse des prix des actions. En outre, le boom immobilier des années 2010 a été sans précédent par sa pénétration et son ampleur régionale, englobant simultanément les villes, les banlieues et les zones rurales d'Amérique du Nord, d'Europe, et d'Asie. Même l'Allemagne et le Japon y ont participé, ce qui en a fait le boom immobilier le plus important de l'histoire économique. La question primordiale réside dans la détermination du point d’inflexion.

Quel taux d’intérêt à 30 ans aux Etats unis ou en Chine pourraient entrainer un retournement de tendance ?

Difficile à dire mais Freddie Mac a récemment communiqué sur le fait que le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe 30 ans est passé à 3,02%. Après plusieurs semaines consécutives d’augmentation, c'est la première fois que le taux du prêt immobilier le plus populaire en Amérique dépasse 3% depuis juillet.

La FED ne peut pas rester insensible à ce phénomène de tension des taux à long terme qui pourrait faire dérailler la reprise. Sous le nom de code « operation twist », elle a les moyens d’intervenir sur la courbe des taux en achetant des obligations de longue maturité plutôt que des courtes. La question centrale reste désormais de savoir quand la FED va se décider à intervenir, soit en communicant, soit par les actes. A la vitesse à laquelle les taux remontent, ce moment n’est peut-être pas loin…

En savoir plus