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Blasenbildung am US-Immobilienmarkt
BLICK AUF DIE FINANZMÄRKTE
22.08.2022
Prof. Dr. Jan Viebig Global Co-CIO ODDO BHF
Die Immobilienpreise in den USA laufen seit Mitte 2020 steil nach oben. Der Häusermarkt verzeichnete gemessen am Case Shiller Hauspreisindex Preissteigerungen von rund 20% im Vergleich zum Vorjahr. Zwischen Ende 2019 und Mai 2022 sind die Hauspreise im nationalen Durchschnitt um insgesamt fast 43% gestiegen. In Florida, Texas, Georgia, Kalifornien, Arizona, und anderen Bundesstaaten waren die Preisanstiege noch wesentlich höher. Die Hauspreissteigerungen der letzten ein bis zwei Jahre sind die mit Abstand höchsten im Verlauf der vergangenen 47 Jahre (siehe Abbildung 1). Kein Wunder also, dass Warnungen vor einer Blasenbildung lauter werden. Eine Blasenbildung am US-Immobilienmarkt kann man an extremen Preissteigerungen, hohen Bewertungen und spekulativen Exzessen erkennen.
Der enorme Anstieg der Häuserpreise um 43% von dem Niveau vor der Pandemie Ende 2019 bis Mai 2022 könnte das erste Anzeichen für eine Blasenbildung am U.S. Immobilienmarkt sein. Der Grund: auf längere Sicht müssen Immobilien bezahlbar bleiben. Der durchschnittliche Preis für Einfamilienhäuser liegt nach Angaben der National AssociationofRealtors (NAR) aktuell bei 421.000 US$ (Stand Juni 2022) oder dem 7,5-fachen der verfügbaren Pro Kopf-Einkommen.) Am Einkommen gemessen wären die Hauspreise also höher als im Vorfeld der Krise 2007-09. Auf dem Tiefpunkt der Hauspreisentwicklung im Jahr 2012 mussten die Käufer von Immobilien im Durchschnitt nur vier Jahreseinkommen aufwenden, um ein Einfamilienhaus zu bezahlen. Die in Abbildung 2 gezeigte Hauspreisrelation zum verfügbaren Einkommen bedeutet, dass Häuser heute für viele Amerikaner unerschwinglich geworden sind.
Ein drittes Anzeichen für eine Blasenbildung sind die vermehrten spekulative Aktivitäten am U.S. Immobilienmarkt. Nach ATTOM, einem Datenanbieter für den Immobiliensektor, ist die „Home Flipping Rate“ seit dem Frühjahr 2021 kontinuierlich bis auf 9,6% im ersten Quartal 2022 gestiegen, von rund 6% in den Jahren seit der Finanzkrise. 3) Mit anderen Worten: eins von zehn verkauften Häusern wurde kurzfristig, nach durchschnittlich 161 Tagen weiterverkauft. Vermutlich, um von Preissteigerungen zu profitieren. Nach Angaben von Redfin , einem großen Immobilienmakler, ist der Anteil von Käufen von Einfamilienhäusern durch Investoren von rund 13% vor der Pandemie auf 19,4% im 2. Quartal 2022 gestiegen. 4) Die hohe Umschlaghäufigkeit und der zunehmende Anteil an Investoren unter den Käufern von Immobilien sind Hinweise auf vermehrte Spekulation am U.S. Immobilienmarkt.
Von einer Panik am U.S. Häusermarkt ist nichts zu spüren. Aber es gibt erste Anzeichen, dass sich die Stimmung eintrübt, da die Hypothekenzinssätze steigen. Der durchschnittliche Zinssatz für 30jährige Hypothekenkredite liegt laut Freddie Mac bei 5,2% und damit fast doppelt so hoch wie auf dem Tiefstand im Herbst 2020. Die Indikatoren zur Marktaktivität und zur Bautätigkeit zeigen kräftig nach unten. Der Verkauf von Bestandsimmobilien und neuen Objekten ist um 16% bzw. 30% gefallen (Stand Juni 2022, Quelle für Existing Home Sales: NAR; Quelle für New Home Sales: U.S.Census Bureau). Baubeginne und Baugenehmigungen sind seit Ende des vergangenen Jahres um 18% respektive 12% zurückgegangen (Stand Juli 2022, Quelle: U.S.Census Bureau). Auch der NAHB Housing Market Index ist von 84 im Dezember 2021 auf 49 Punkte im August 2022 eingebrochen. Die NationalAssociation of HomeBuilders (NAHB) fragt nach verschiedenen Marktbedingungen am U.S. Immobilienmarkt. Der NAHB-Index misst damit die Stimmung am Immobilienmarkt, die sich in den letzten Monaten deutlich verschlechtert hat.
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