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MONTHLY INVESTMENT BRIEF

APRILE 2021

Da qualche settimana a questa parte gli investitori obbligazionari subiscono piccole perdite di capitale e si interrogano se un aumento significativo dei rendimento a lungo periodo possa impattare significativamente i portafogli. Quest’interrogativo è ancora più legittimo perché un incremento duratura dei rendimenti impatterebbe non solo sui mercati azionari ma il mercato immobiliare.

Che dimensione ha il mercato immobiliare mondiale?

I 90.000 miliardi di dollari del mercato borsistico mondiale sono importanti, ma suo volume è pur sempre tre volte inferiore al mercato immobiliare mondiale, valutato essere 300.000 miliardi di dollari. Le valorizzazioni dell’immobiliare possono sembrare tirate rispetto ad altri attivi e ai dati storici, ma bisogna essere chiari: le valorizzazioni dell’immobiliare mondiale rimaste persistentemente elevate sono generate (almeno in parte) dal fatto che i rendimenti obbligazionari restano bassi. Se un aumento dei rendimenti obbligazionari dovesse generare un calo del 10% nel valore immobiliare, ciò si tradurrebbe comunque in una riduzione di 30.000 miliardi di dollari nella ricchezza mondiale. Un tale impulso deflazionistico, pari a un terzo del PIL mondiale, annienterebbe del tutto lo shock inflazionistico temporaneo stiamo per attraversare.

Vale allora la pena di preoccuparsi di uno shock inflazionistico, se le conseguenze di un aumento nei tassi sull’economia mondiale ci porterebbero rapidamente in una spirale deflazionistica molto più importante?

Il vero rischio è l'immobiliare

Nell’ultimo decennio gli affitti mondiali hanno generalmente seguito, come previsto, il PIL nominale, ma i prezzi dell’immobiliare hanno decisamente superato la velocità di rialzo degli affitti. Infatti, il prezzo degli affitti è aumentato del 35%. Quest’espansione dei multipli dell'immobiliare, che aggiunge 80.000 miliardi di dollari alla ricchezza mondiale (cioè l’equivalente del PIL mondiale) è fondamentalmente dovuto al calo nei rendimenti obbligazionari.

Sul mercato immobiliare mondiale il segmento residenziale rappresenta l’80% del valore. L'immobiliare commerciale (uffici inclusi) rappresenta appena oltre il 10% e l'immobiliare agricolo e forestale rappresenta il resto. Il boom immobiliare è stato soprattutto il boom delle case. Dato che la maggior parte delle case è abitata dai proprietari (eccetto che in Germania), l'esplosione dei prezzi dell’immobiliare ha incrementato la ricchezza del cittadino mondiale medio, molto più di quanto non faccia l’aumento nei prezzi delle azioni.

Inoltre, il boom immobiliare degli anni 2010 non ha precedenti per penetrazione e ampiezza regionale, dato che comprende al contempo città, periferie e zone rurali di Nord America, Europa e Asia. Al boom hanno partecipato anche Germania e Giappone, rendendolo il boom immobiliare più importante della storia economica. La domanda fondamentale resta nella determinazione del punto del punto di flesso.

Quale tasso d’interesse trentennale negli USA o in Cina potrebbe provocare un’inversione di tendenza?

Difficile dirlo, ma Freddie Mac recentemente si è espresso sul fatto che il tasso medio dei mutui trentennali a tasso fisso è arrivato al 3,02%. Dopo alcune settimane consecutive di aumenti, per la prima volta il tasso del mutuo più diffuso in America ha superato il 3% da luglio.

La FED non può più restare a guardare questo fenomeno di tensione dei tassi a lungo termine, che rischia di far deragliare la ripresa. Con il nome in codice “operation twist”, essa dispone dei mezzi per intervenire sulla curva dei tassi, acquistando obbligazioni a lunga scadenza piuttosto che a scadenza breve. La questione centrale sta quindi nel comprendere quando la FED deciderà di intervenire, con comunicazioni o con azioni. Al ritmo con cui aumentano i tassi, forse l’ora dell’intervento è imminente…

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