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Twist again

MONTHLY INVESTMENT BRIEF

ABRIL 2021

 

Laurent Denize

Laurent Denize,
GLOBAL CIO

La cuestión principal ahora es saber cuándo se decidirá a intervenir la Fed, bien mediante un comunicado o por la vía de los hechos

Los inversores en renta fija registran ligeras pérdidas de capital desde hace varias semanas, lo que les lleva a preguntarse si una mayor subida de los tipos a largo plazo tendría un impacto más fuerte en las carteras. Esta pregunta es muy legítima en la medida en que un aumento sostenido de los tipos no solo afectaría a las bolsas, sino también al mercado inmobiliario.

¿Cuál es el tamaño del mercado inmobiliario normal?

Los 90 billones de dólares del mercado bursátil mundial son importantes. Sin embargo, esta cifra es más de tres veces inferior al mercado inmobiliario mundial, valorado en 300 billones de dólares. Las valoraciones del mercado inmobiliario pueden parecer exageradas en comparación con otros activos y los datos históricos. Pero, seamos claros, el mantenimiento de unas valoraciones tan altas del mercado inmobiliario mundial se debe, al menos en parte, a los bajos niveles de los rendimientos de la renta fija. Si el incremento de los rendimientos de la renta fija provocase una caída de solo el 10% del valor del mercado inmobiliario, esto no supondría más que una reducción de 30 billones de la riqueza mundial. Un impulso deflacionista así, equivalente a un tercio del PIB mundial, anularía totalmente el shock de la inflación temporal que estamos a punto de atravesar.

Entonces, ¿debemos preocuparnos por un shock inflacionista cuando las consecuencias de una subida de los tipos en la economía mundial nos llevarían bastante rápido a una espiral deflacionista mucho mayor?

El verdadero riesgo es el mercado inmobiliario

Durante la última década, como era de esperar, los alquileres inmobiliarios mundiales han seguido en general los pasos del PIB nominal. Pero los precios inmobiliarios han superado en gran medida el ritmo de subida de los alquileres. En efecto, el precio pagado por los alquileres se disparó un 35%. Este crecimiento de los múltiplos del mercado inmobiliario, que incrementó en 80 billones la riqueza mundial ―es decir, el equivalente al PIB mundial― se debe fundamentalmente a la caída de los rendimientos de la renta fija.

En el mercado inmobiliario mundial, el segmento residencial supone el 80% del valor. Los inmuebles comerciales representan poco más del 10% y los agrícolas y forestales suponen el resto.

El auge inmobiliario ha sido ante todo el auge de la vivienda. Dado que la mayoría de las viviendas están ocupadas por sus propietarios, la explosión de los precios inmobiliarios ha incrementado el patrimonio del ciudadano medio normal mucho más que la subida de los precios de las acciones.

Además, el auge inmobiliario de la década de 2010 no tuvo precedentes en cuanto a penetración y alcance regional, al producirse al mismo tiempo en las ciudades, la periferia y las zonas rurales de Norteamérica, Europa y Asia. Incluso Alemania y Japón participaron en él, lo que lo convirtió en el auge inmobiliario más importante de la historia. La cuestión clave es determinar el punto de inflexión.

¿Qué tipo de interés a 30 años en Estados Unidos o China podría provocar invertir la tendencia?

Es difícil de decir, pero Freddie Mac informó recientemente que el tipo medio de un préstamo hipotecario a tipo fijo a 30 años se ha situado en el 3,02%. Tras varias semanas seguidas al alza, es la primera vez desde julio que el tipo de préstamo inmobiliario más popular de EE. UU. supera el 3%.

La Fed no puede permanecer insensible a este fenómeno de tensión en los tipos a largo plazo que podría frustrar la recuperación. Bajo el nombre en clave de «Operation Twist», cuenta con los medios para intervenir en la curva de tipos, comprando bonos a largo plazo en lugar de bonos a corto plazo. La cuestión principal ahora es saber cuándo se decidirá a intervenir la Fed, bien mediante un comunicado o por la vía de los hechos. Al ritmo al que los tipos están subiendo, no parece que falte mucho para ese momento...

 

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